ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRMEMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI: TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI İLE YARGITAY UYGULAMASI

Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukukunda hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını bünyesinde barındıran karma nitelikte sözleşmelerdendir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi, taşınmazın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise buna karşılık belirlenen projeyi tamamlayarak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenmektedir.

Uygulamada en fazla uyuşmazlık doğuran konu ise yüklenicinin inşaatı hiç yapmaması veya sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde tamamlamamasıdır. Bu durumda arsa sahibinin hangi hukuki yollara başvurabileceği, özellikle tapu iptali ve tescil talebinin şartları ile sözleşmenin geriye etkili feshi önem kazanmaktadır.

1) ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KARŞILIĞI TANIMI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahibinin arsası üzerinde  arsada belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Diğer bir tanıma göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye eve üçüncü kişiye devretme, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerin arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği sözleşmedir. Uygulamada bu sözleşmeye ‘’Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ‘’ denildiği de görülmektedir.(Yavuz s. Kostakoğlu s.71)

2) ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

1.Arsa Sahibinin Arsa Paylarını Devir Borcu Altına Girmesi

Yüklenicinin sözleşme ile kendisine yüklenilen edimi yerine getirmesinin karşılığı olarak, arsa sahibinin kendisine verilecek bağımsız bölümlere isabet eden arsa payını kendi üzerinde bırakarak diğer payları devretme borcu altına girmesi, bu sözleşmenin bir unsurunu oluşturmaktadır.

2.Yüklenicinin İnşaat(Bağımsız Bölüm) Yapma Borcu Altına Girmesi

Bu sözleşmede esas itibariyle yüklenicinin, kendisine verilecek olan arsa payına karşılık bu arsa üzerinde bina yapmak ve bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretmek şeklindeki edimleri borçlanması söz konusudur.

3.Arsa Sahibi ile Yüklenicinin Arasında Anlaşma

Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibine karşı üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilecek bir bina yapmayı taahhüt etmektedir. Her sözleşmede olduğu gibi burada da bu sözleşmenin hüküm ve sonuç doğurabilmesi için sözleşme konusu ve şartları üzerinde taraf iradelerinin uyuşması gerekir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERÇEKLEŞTİRİLME ŞEKİLLERİ VE ÖZELLİKLERİ

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çeşitli şekillerde gerçekleştirilmektedir. Aşağıda en çok rastlanılan çeşitleri üzerinde durulmaktadır.

1.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Belli Arsa Paylarının Yükleniciye Devri Sureti ile Gerçekleştirilmesi

Bu çeşit sözleşmelerde arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız bölümlere özgülenecek belli payların mülkiyetini tapuda devretmeyi taahhüt etmektedir. Ayrıca taraflar, bu sözleşmede inşaatın başlama-bitim süreleri, iş sahibine verilecek dairelerin nitelikleri ve diğer sözleşme şartları hakkında da düzenlemeler yapmaktadırlar.

2.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsanın Tamamen Yükleniciye Devri Suretiyle Gerçekleştirilmesi

Bu tür sözleşmelerde arsa, tapuda bütünü ile yükleniciye devredilmektedir. Ayrıca yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşılması, nitelikleri gibi sözleşme şartları da kararlaştırılmaktadır. Bu durumda arsa üzerinde kat irtifakı kurulması şart değildir.

3.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Paylarının İnşaattaki Aşamaya Göre Devri Suretiyle Gerçekleştirilmesi

Bu tür sözleşmelerde, satış ve satış vaadinden söz edilmeksizin, hangi pay ve bölümlerin yükleniciye, hangilerinin iş sahibine ait olacağı belirlenmektedir. Ayrıca bu sözleşme ile arsa sahibi, yükleniciye bırakılan payların, inşaatın belli aşamalara ulaşması durumunda üçüncü kişilere satış için temsil yetkisi vereceği taahhüt altına girmektedir.

4.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibinin Arsa Payı Paylarının Satışını Vaad Etmesi ve Yüklenicin İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi Suretiyle Gerçekleştirilmesi

Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi, belli arsa paylarının satışını vaad etmekte; buna karşılık yüklenici de, bağımsız bölümlerin yapımını taahhüt etmektedir. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin en çok bu tarzda yapıldığı görülmektedir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, taşınmaz mülkiyetinin devri veya devrinin vaad edilmesi olduğundan, sözleşmenin TMK m.706, TBK m.237,Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu m.60 ve 89 uyarınca düzenleme şeklinde noterlikçe yapılması gerekir.

YÜKLENİCİ İLE ÜÇÜNCÜ KİŞİ ARASINDA DÜZENLENEN ARSA PAYININ DEVRİNE İLİŞKİN TAAHHÜTLERİN GEÇERLİLİK ŞEKLİ VE HÜKÜMLERİ

Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisine devri öngörülen arsa paylarının adına gerekli tescil yapılmadan önce üçüncü kişiye devretmesi durumunda, TBK m. 184 uyarınca’’ Alacağın temlikinin adi yazılı şekilde yapılmakla geçerli olacağını öngören hükmüne uyulmasının yeterli olduğu kabul edilmektedir. Çünkü yüklenici, üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmede, sözleşme gereği sahip olduğu arsa paylarının temlikini isteme şeklinde alacağını bir üçüncü kişiye devretmektedir.

Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yaptıktan sonra yapılacak bağımsız bölümleri satmaya başlar. Arsa sahibi tarafından da satış söz konusu olabilir. Ancak bunlar daha küçük oranda olmaktadır. Yüklenici bu işi genelde ticari bir faaliyet olarak yaptığı için, inşaata finansman kaynağı oluşturmak amacı ile henüz inşaat bitmeden satışlara başlamaktadır. Yüklenicinin arsa sahibine karşı talep hakkı kişisel bir taleptir. Yüklenicinin bu hakkını ileri sürebilmesinin şartı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması sebebi ile yüklenici bu hakka ancak karşı edimi olan borcunu yerine getirdikçe sahip olur. Yüklenici arsa sahibine karşı var olan kişisel hakkı kapsamında kalan bağımsız bölüm tapuya kaydının adına devrini içeren talep hakkını devri, alacağın temliki hükmündedir. Yani yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümü sattıkça alacağını üçüncü kişiye devretmiş olmaktadır.

Yüklenici alacağını devretmekle, arsa sahibi ile olan bağını koparmamaktadır. Aksine arsa sahibine karşı borçlarını yerine getirdikçe temlik ettiği müstakbel alacak hakkının içini doldurmakta ve bu hakka can vermektedir. Bu durumda yüklenici edimini yerine getirmedikçe alacağı temellük edenin hakkı sahibine karşı bir şey ifade etmemektedir.

Arsa sahibinin yükleniciye karşı her türlü defi ve itirazı temellük eden üçüncü kişiye karşı kullanma hakkı bulunmaktadır.

Temlik sureti ile bağımsız bölümdeki yüklenicinin şahsi hakkı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibine karşı üstlenilen inşaatın noksansız tamamlanması ve teslim yükümlülüğünün ifası sonucunda talep edilebilir.

İfa edilmeyen veya ifası eksik edimden dolayı bağımsız bölümde şahsi hak doğmaz. Bu sebeple, yapılmakta olan inşaattan adi yazılı sözleşmeyle yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümü satın alan üçüncü kişinin, yüklenici tarafından inşaatın noksansız tamamlanıp arsa sahibine teslim edilmedikçe, temlikle satın aldığı şahsi hakka dayanarak arsa sahibinden arsa payının devri talebinde bulunamayacağını bilmesi gerekir.

Yüklenici edimini eksiksiz bırakır ve eksiklik dürüstlük kuralı kapsamında kabul edilebilir ise edimin tamamlanması ya da eksik edim bedelinin para karşılığının bulunarak mahkemeye depo ettirilmesi halinde alacağı talep hakkı etkin hale gelir.

Üçüncü kişi, diğer bağımsız bölüm alıcıları adına ve hissesinden fazla ödeme yapmış ise fazla yaptığı ödemeyi sebepsiz zenginleşme kuralları gereği diğer bağımsız bölüm alıcılarından talep edilebilir.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

A.GÖREVLİ MAHKEME

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. (HMK m.2/I).Ancak tapu iptali ve tescili davası, yükleniciden alacağın temliki sureti ile bağımsız bölüm alan üçüncü kişi tarafından açılacaksa, görevli mahkeme tüketici mahkemesidir.

B.YETKİLİ MAHKEME

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu iptali ve tescili davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.(HMK m.12)

DAVANIN TARAFLARI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üç farklı tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir. Bu sebeple, duruma göre bu tür davaların davacısı, arsa sahipleri, yüklenici veya üçüncü kişiler olabilmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi taşınmazın mülkiyetini (yükleniciye düşen payı) henüz inşaat tamamlanmadan yükleniciye veya yüklenicinin gösterdiği 3.Kişiye devretmişse, yüklenici tarafından sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi ya da eksik ifa edilmesi halinde sözleşmeden dönme ile birlikte yükleniciye verilmiş olan tapuların iptali ve arsa sahibi adına tescil edilmesi talep edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici inşaatı tamamlamasına rağmen arsa sahibi yükleniciye düşen bağımsız bölümleri devretmiyorsa, yüklenici tapu iptali ve tescili davası açılabilir.

Yükleniciden inşaat yapılırken adi yazılı sözleşmeyle yükleniciye düşecek bağımsız bölümü alan üçüncü kişiler de tapu iptali ve tescil davası açabilirler.

DAVALILAR

Arsa payı inşaat sözleşmesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davasında davalılar, duruma göre değişmektedir. Arsa sahibi tarafından açılması durumunda davalı yüklenici veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi olmaktadır. Davanın yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle bağımsız bölüm alan üçüncü kişi tarafından açılması durumunda davalı arsa sahibi olmaktadır. Ancak, arsa sahibi henüz inşaat tamamlanmadan yüklenicinin payını yükleniciye devretmişse, üçüncü kişi tapu iptali ve tescil davasını yükleniciye karşı açacaktır.

VI. Yargıtay Uygulaması

1. Hukuk Genel Kurulu Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tescil talebinin değerlendirilmesinde temel ilkeleri ortaya koymaktadır.

''T.C Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2022/14-4, E. 2023/839 K. 20.09.2023 T. Sayılı kararına göre ; ''Kural olarak inşaat sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakka dayalı davalarda tescile karar verilebilmesi için yüklenicinin eseri sözleşme koşullarına uygun bitirip bitirmediği dolayısıyla tescile hak kazanıp kazanmadığının saptanması önem arz etmektedir. Burada yüklenicinin temel borcu sözleşme gereği fenne ve amacına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir'' şeklinde hüküm bulunmaktadır.

Kararda özetle;

Yüklenicinin sözleşmeye uygun şekilde eseri tamamlamadan tapu tesciline hak kazanamayacağı, vurgulanmıştır. Dolayısıyla yüklenici kendi edimini yerine getirmeden ayni hak talebinde bulunamaz.

2. 23. Hukuk Dairesi Kararı

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi kararında; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde yükleniciye devredilen tapuların yeniden arsa sahibi adına tescilinin mümkün olduğu kabul edilmiştir.

T.C Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2012/3108 E. , 2012/5431 K. Sayılı kararına göre ;Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi nedeniyle bu sözleşme uyarınca davalılara intikâl etmiş olan tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına tescil istemine ilişkindir.Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Dosya kapsamına göre yüklenici Mimarlık Reklamcılık İnş.Ldt. Şti’nin inşaatı ve davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmediğinden arsa sahibi davacı tarafından davalı yüklenici aleyhine ... 2. Asliye Hukuk mahkemesi’nin 2008/201 esas sayılı dosyası ile açılan tapu iptal ve tescil davası sonucunda, yüklenici adına olan tapunun iptali ile arsa sahibi adına tescile karar verildiği, kararın temyizi üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin onama kararında tapu iptal ve tescil isteminin feshi de içermesi nedeniyle mahkemece taraflar arasındaki 05.12.2007 tarihli arsa payı devir karşılığı inşaat sözleşmesinin de feshine kararverildiğinin belirtildiği anlaşılmakla, fesihte yüklenicinin kusurlu bulunduğu ve feshin geriye etkili sonuç doğuracak nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Geriye dönük feshin sonucunda taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdür. Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım paylarındevri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahiplerine geri döner. Yükleniciden devam eden inşaattan bağımsız bölüm arsa payını satın alanlar satın aldıkları bu bağımsız bölümlerin arsa payları ile tapularına ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini ifa etmesi durumunda hak kazanabilirler. İnşaat halindeki bir binada arsa payı (bağımsız bölüm)devralanların arsa sahiplerine karşı iyiniyetli oldukları kabul edilemez ve dolayısıyla 3. kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tamamlanmamış inşaatta yükleniciden bağımsız bölüm satın alan bir kimsenin tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve satanın edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını bilmemesi mümkün değildir. Tüm bu nedenlerle davalı üçüncü şahıslar adına olan tapu kayıtlarının da iptaliyle davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekirken istemin reddi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA şeklinde hüküm kurulmuştur.''

Bu karar özellikle geriye etkili fesih bakımından uygulamanın temel kararlarından biridir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

1. Giriş

Türk inşaat sektörünün gelişmesiyle birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en sık karşılaşılan karma sözleşme türlerinden biri hâline gelmiştir. Özellikle büyük şehirlerde arsa sahiplerinin ekonomik güçlerinin tek başına yapı inşa etmeye elverişli olmaması nedeniyle, yükleniciler ile yapılan bu sözleşmeler yaygınlaşmıştır. Bu sözleşmeler sayesinde arsa sahibi, herhangi bir finansman sağlamaksızın arsasını değerlendirme imkânı bulurken; yüklenici ise inşa edeceği bağımsız bölümlerin belirli bir kısmının mülkiyetini kazanarak ekonomik menfaat elde etmektedir.

Ancak uygulamada sözleşmelerin kurulmasından sonra yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi, inşaata hiç başlamaması, ruhsat almaması veya inşaatı sözleşmede kararlaştırılan süre içinde tamamlamaması nedeniyle çok sayıda hukuki uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır. Bu uyuşmazlıkların çözümünde, sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Zira uygulanacak hukuk kuralları ve tarafların sahip olduğu haklar, sözleşmenin niteliğine göre şekillenmektedir.

Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yalnızca eser sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Aynı şekilde yalnızca taşınmaz satış vaadi olarak da nitelendirilemez. Türk doktrini ve Yargıtay uygulaması, bu sözleşmenin karma nitelikte, kendine özgü (sui generis) bir sözleşme olduğunu kabul etmektedir.

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin taşınmazındaki belirli payların mülkiyetini veya bunların devrini vaat ettiği, buna karşılık yüklenicinin ise arsa üzerine sözleşmeye uygun bir bina inşa etmeyi ve kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı ve karma nitelikli bir sözleşmedir.

Bu tanımdan hareketle sözleşmenin temel unsurları şunlardır:

• Arsa sahibinin bir taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması,

• Yüklenicinin teknik ve mali sorumluluğu üstlenmesi,

• İnşa edilecek yapının sözleşmede belirlenmiş olması,

• Karşı edim olarak bağımsız bölüm veya arsa payı devrinin kararlaştırılması,

• Tarafların karşılıklı edimlerinin birbirine bağlı olması.

Sözleşmenin amacı, tarafların karşılıklı menfaatlerinin dengeli biçimde gerçekleştirilmesidir. Arsa sahibi arsasını değerlendirirken, yüklenici de inşa ettiği bağımsız bölümlerden ekonomik kazanç sağlamaktadır.

3. Hukuki Nitelik

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukukunda kanunda özel olarak düzenlenmemiş olmakla birlikte, uygulama ve içtihatlarla şekillenmiş atipik bir sözleşmedir. Öğretide baskın görüş, bu sözleşmenin karma nitelikli (karma akit) olduğu yönündedir.

Bu karma yapı, iki temel sözleşme tipinin birleşmesinden oluşmaktadır:

a) Eser sözleşmesi yönü

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanır. Yüklenicinin asli borcu, kararlaştırılan eseri meydana getirmek ve teslim etmektir.

b) Taşınmaz satış vaadi yönü

Arsa sahibi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi şartına bağlı olarak taşınmazın belirli paylarını devretmeyi üstlenmektedir. Bu yönüyle sözleşme taşınmaz satış vaadi niteliği de taşır ve resmî şekilde yapılması gerekir.

Dolayısıyla sözleşme tek başına ne eser sözleşmesi ne de satış sözleşmesidir; her iki sözleşmenin özelliklerini birlikte bünyesinde barındırmaktadır.

4. Türk Borçlar Kanunu Açısından Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin borçları bakımından esas itibarıyla TBK'nın eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanmaktadır.

Özellikle şu maddeler uygulamada önem taşımaktadır:

• TBK m. 470: Eser sözleşmesinin tanımı,

• TBK m. 471: Yüklenicinin özen ve sadakat borcu,

• TBK m. 472: İş sahibinin yükümlülükleri,

• TBK m. 473: İşe zamanında başlanmaması veya gecikme,

• TBK m. 474: Ayıplı ifa,

• TBK m. 475: İş sahibinin seçimlik hakları.

Özellikle TBK m. 473, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde büyük önem taşımaktadır. Bu hükme göre yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi geciktirirse, iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilmektedir. Bu düzenleme, yüklenicinin daha işin başında sözleşmeye aykırı davranması hâlinde arsa sahibini korumayı amaçlamaktadır.

5. Türk Medeni Kanunu Açısından Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz mülkiyetine ilişkin yönü sebebiyle Türk Medeni Kanunu hükümleri de önem taşımaktadır.

Özellikle

• tapu siciline güven ilkesi,

• mülkiyet hakkının korunması,

• tapu iptali ve tescil davaları,

• ayni hakların kazanılması ve sona ermesi,

TMK hükümleri çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Yüklenici, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmeden kesin mülkiyet hakkı kazanamaz. Tapu devrinin hukuki sebebi ortadan kalktığında ise arsa sahibinin tapu iptal ve tescil isteme hakkı gündeme gelir.

İKİNCİ BÖLÜM

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları ve Yüklenicinin Temerrüdü

2.1. Genel Olarak

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve karşılıklı güven esasına dayanan bir sözleşmedir. Taraflardan birinin edimini gereği gibi yerine getirmemesi, diğer tarafın da kendi edimini ifa yükümlülüğünü doğrudan etkiler. Bu nedenle sözleşmede tarafların borçları birbirinden bağımsız değil, karşılıklı bağımlılık ilişkisi içerisindedir.

Öğretide bu ilişki, "karşılıklı edimlerin değişim (synallagma) ilişkisi" olarak ifade edilmektedir. Buna göre arsa sahibinin tapu devri borcu ile yüklenicinin inşaatı tamamlama borcu birbirinin hukuki sebebini oluşturur. Yüklenicinin edimini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde, arsa sahibinin tapu devrini sürdürme yükümlülüğü de ortadan kalkabilir.

2.2. Arsa Sahibinin Borçları

Arsa sahibinin temel borcu, sözleşmeye konu taşınmazı inşaat faaliyetinin yürütülmesine elverişli şekilde yükleniciye teslim etmek ve sözleşmede kararlaştırılan şartların gerçekleşmesi üzerine bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarını devretmektir.

Bu kapsamda arsa sahibinin başlıca yükümlülükleri şunlardır:

• Arsanın hukuki ve fiili kullanımını yükleniciye sağlamak,

• İnşaat faaliyetini engelleyici davranışlardan kaçınmak,

• Gerekli belgelerin temininde sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmek,

• Yüklenicinin edimini tam ve gereği gibi ifa etmesi üzerine tapu devrini gerçekleştirmek.

Bu borçlar, yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesine bağlıdır. Arsa sahibinin tapu devri borcu, yüklenicinin edimini ifa etmesinden bağımsız ve koşulsuz bir borç değildir.

2.3. Yüklenicinin Borçları

Yüklenicinin borçları, sözleşmenin esasını oluşturur. Çünkü arsa sahibinin sözleşmeyi yapmaktaki temel amacı, taşınmaz üzerine sözleşmeye uygun bir yapı inşa edilmesidir.

Bu nedenle yüklenicinin borçları yalnızca bina yapmakla sınırlı olmayıp, inşaat sürecinin tamamını kapsayan geniş bir yükümlülük alanı içerir.

2.3.1. Ruhsat Alma Borcu

İnşaat faaliyetinin hukuka uygun şekilde yürütülebilmesi için yapı ruhsatının alınması zorunludur. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça yapı ruhsatının alınmasına yönelik işlemleri yürütmek yüklenicinin asli borçları arasında kabul edilmektedir.

Ruhsat alınmaksızın inşaata başlanması hukuken mümkün değildir. Bu nedenle yüklenicinin uzun süre boyunca ruhsat başvurusunda dahi bulunmaması, sözleşmenin ifasına yönelik iradenin bulunmadığını gösteren önemli bir olgudur.

Öğretide de kabul edildiği üzere, yüklenicinin ruhsat alma konusundaki pasifliği, yalnızca gecikme olarak değil, sözleşmeye aykırılık ve temerrüt kapsamında değerlendirilmelidir.

2.3.2. İnşaata Süresinde Başlama Borcu

Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde inşaata başlamak zorundadır. Sözleşmede kesin bir başlangıç tarihi öngörülmüşse bu tarihe uyulması gerekir; aksi hâlde dürüstlük kuralı gereği makul süre içinde inşaat faaliyetlerine başlanmalıdır.

Hiç başlanmayan veya sürekli ertelenen bir inşaat, sözleşmenin amacını ortadan kaldırır ve arsa sahibinin sözleşmeye bağlı kalmasını beklemek hakkaniyetle bağdaşmaz.

2.3.3. İnşaatı Projeye ve Fen Kurallarına Uygun Şekilde Tamamlama Borcu

TBK' nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uyarınca yüklenici, yalnızca bir yapı meydana getirmekle değil; bunu sözleşmeye, onaylı projeye, teknik şartnamelere ve fen kurallarına uygun şekilde tamamlamakla yükümlüdür.

Bu yükümlülük, sadakat ve özen borcunun doğal sonucudur.

2.3.4. Süresinde Teslim Borcu

Teslim borcu, yüklenicinin en önemli borçlarından biridir. Kararlaştırılan teslim tarihinin aşılması hâlinde, yüklenici temerrüde düşer. Özellikle uzun süreli gecikmelerde, TBK hükümleri uyarınca arsa sahibi sözleşmeden dönme veya fesih haklarını kullanabilir.

2.4. Yüklenicinin Temerrüdü

Yüklenicinin temerrüdü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık sebebidir. Temerrüt, yüklenicinin muaccel hâle gelen borcunu süresinde ve gereği gibi ifa etmemesi durumunda ortaya çıkar.

TBK'nın genel hükümleri yanında eser sözleşmesine özgü hükümler de burada uygulanır.

Temerrüdün oluşması için genel olarak şu şartlar aranır:

• Borcun muaccel olması,

• Borcun ifa edilmemesi,

• Gecikmenin yükleniciye yüklenebilir olması,

• Kanunun veya sözleşmenin ihtar aramadığı hâller dışında gerekli ihtarın yapılmış olması.

Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmede kesin süre öngörülmüşse ayrıca ihtar çekilmesine gerek kalmaksızın da temerrüdün gerçekleşebileceği kabul edilmektedir.

2.5. TBK m. 473 Kapsamında İş Sahibinin Hakları

TBK m. 473, eser sözleşmelerinde iş sahibini koruyan en önemli düzenlemelerden biridir. Hüküm uyarınca, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi hâlinde, iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Bu hükmün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki önemi büyüktür. Zira uygulamada yükleniciler çoğu zaman yıllarca ruhsat almamakta, inşaata başlamamakta veya inşaatı ilerletmemektedir. Böyle durumlarda arsa sahibinin teslim süresinin sonunu beklemeye zorlanması hakkaniyete aykırı olacaktır.

Yargıtay uygulaması da TBK m. 473'ün, yüklenicinin sözleşmeye açıkça aykırı davrandığı ve eseri süresinde tamamlamasının objektif olarak mümkün görünmediği hâllerde uygulanabileceğini kabul etmektedir.

2.6. Somut Olay Perspektifli Örnek Dava Üzerinden Değerlendirilme

Taraflar arasında 26.04.2019 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, teslim süresinin yapı ruhsatının alınmasından itibaren 36 ay olarak belirlendiği ifade edilmektedir.

Buna rağmen dilekçedeki iddialara göre yüklenici, uzun yıllar boyunca yapı ruhsatını almamış, inşaata başlamamış ve sözleşmeden doğan asli edimlerini yerine getirmemiştir. Eğer bu vakıalar yargılama sırasında delillerle ispatlanırsa, yüklenicinin yalnızca gecikmiş değil, TBK anlamında temerrüde düşmüş olduğu ve sözleşmenin amacını gerçekleştirme iradesini fiilen terk ettiği sonucuna varılabilir.

Bu durumda arsa sahibinin, TBK'nın eser sözleşmesine ilişkin hükümleri ile genel temerrüt hükümlerine dayanarak sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil ya da bunun mümkün olmaması hâlinde bedel talebinde bulunması hukuki dayanağa sahip olacaktır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi, Geriye Etkili Fesih ve Tapu İptali Davaları

3.1. Genel Olarak

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sürekli borç ilişkisi niteliği taşıyan bir sözleşme olmakla birlikte, taşınmaz mülkiyetinin devrini de içerdiğinden klasik eser sözleşmelerinden ayrılır. Bu nedenle sözleşmenin sona erdirilmesi hâlinde feshin geçmişe mi yoksa geleceğe mi etkili olacağı, öğretide ve yargı uygulamasında uzun yıllar tartışılmıştır.

Türk hukukunda kabul gören görüşe göre, yüklenici edimlerini önemli ölçüde yerine getirmemiş ve sözleşmenin ekonomik amacını gerçekleştirememişse, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi mümkündür. Bu durumda taraflar, sözleşme hiç kurulmamış gibi eski hâle döndürülür ve yüklenici lehine yapılmış tapu devirlerinin hukuki sebebi ortadan kalkar.

Bu yaklaşım, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde edimler arasındaki dengeyi korumayı amaçlar. Zira yüklenici, edimini yerine getirmeksizin taşınmaz mülkiyetini elde etmişse, bu durum dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkeleriyle bağdaşmaz.

3.2. Fesih ve Dönme Kavramlarının Ayrımı

Uygulamada "fesih" ve "dönme" kavramları zaman zaman birbirinin yerine kullanılsa da hukuki sonuçları bakımından farklılık gösterir.

Dönme, sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılmasını ifade eder. Taraflar aldıklarını iade etmekle yükümlü olur ve sözleşme hiç kurulmamış gibi sonuç doğurur.

Fesih ise kural olarak ileriye etkili sonuç doğurur. Taraflar, fesih anına kadar doğmuş hak ve borçlardan sorumlu olmaya devam eder.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise bu ayrım her zaman katı şekilde uygulanmaz. Yargıtay, özellikle yüklenicinin edimini hiç veya çok sınırlı ölçüde yerine getirdiği durumlarda, "fesih" terimi kullanılsa bile sonuç itibarıyla geriye etkili tasfiye yapılmasını kabul etmektedir.

3.3. Geriye Etkili Feshin Şartları

Doktrin ve Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde, geriye etkili feshin uygulanabilmesi için şu şartların varlığı aranır:

A. Yüklenicinin Ağır Kusuru

Yüklenici, sözleşmeden doğan asli edimlerini yerine getirmemiş veya bunları yerine getirme iradesini fiilen terk etmiş olmalıdır.

Ağır kusura örnek olarak:

• Yapı ruhsatının hiç alınmaması,

• İnşaata başlanmaması,

• İnşaatın uzun süre durdurulması,

• Projenin uygulanmaması,

• Sözleşmedeki teslim süresinin makul olmayan ölçüde aşılması

gösterilebilir.

Bu tür davranışlar, yalnızca gecikme değil; sözleşmenin temelinin sarsılması anlamına gelir.

B. Arsa Sahibinin Sözleşmeye Bağlı Kalmasının Beklenememesi

Dürüstlük kuralı gereğince, arsa sahibinden yıllarca sonuç alınamayan bir sözleşmeye bağlı kalmasının beklenmesi hakkaniyete aykırı olabilir.

Özellikle ekonomik koşulların değişmesi, taşınmazın değer kazanması ve yüklenicinin hiçbir faaliyet göstermemesi hâlinde, sözleşmenin sürdürülmesi hukuken korunmaya değer görülmeyebilir.

C. Edimler Arasındaki Dengenin Bozulması

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde tarafların edimleri arasında ekonomik denge bulunmalıdır. Yüklenicinin inşaat yapmaksızın taşınmaz üzerinde hak sahibi olması, bu dengeyi ortadan kaldırır ve sebepsiz zenginleşmeye yol açabilir.

3.4. Tapu İptali ve Tescilin Hukuki Dayanağı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici lehine yapılan tapu devrinin hukuki sebebi, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlamasıdır.

Yüklenici bu edimi yerine getirmediğinde, tapu devrinin dayanağı ortadan kalkar. Bu durumda arsa sahibi, tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili için dava açabilir.

Tapu iptali talebinin kabulü için mahkeme, öncelikle sözleşmenin hukuken sona erdiğini ve yüklenicinin sözleşmeden doğan kazanım şartlarını gerçekleştirmediğini tespit eder. Bu tespitin ardından, tapu kaydının hukuki sebebinin kalmadığı sonucuna ulaşılırsa tescil işlemi eski hâline döndürülür.

3.5. Yargıtay İçtihatlarının Değerlendirilmesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin tescil talebinin, ancak kendi edimini gereği gibi ifa etmesi hâlinde kabul edilebileceğini açıkça ortaya koymaktadır. Yüklenicinin sözleşmeye uygun ifa yükümlülüğünün ayni hak talebinin ön koşulu olduğu içtihatlarda vurgulanmıştır.

Benzer şekilde, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi kararında da, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde sözleşmenin geriye etkili olarak tasfiye edilebileceği ve yükleniciye devredilen tapuların hukuki sebebinin ortadan kalkacağı kabul edilmiştir.

Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, Yargıtay uygulamasının temel ilkesi şu şekilde özetlenebilir: Yüklenici, sözleşmenin karşı edimini oluşturan inşaat yapma borcunu yerine getirmeden, kendisine devredilen arsa paylarını muhafaza edemez.

VIII. Örnek Olay İncelemesi: Yüklenicinin Uzun Süre İnşaata Başlamaması Nedeniyle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapu İptali Talebi

8.1. Olayın Özeti

Bu bölümde incelenen örnek olay, uygulamada sıkça karşılaşılan ancak hukuki sonuçları bakımından önemli değerlendirmeler gerektiren bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkindir.

Somut olayda taraflar arasında noterlikçe düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmuştur. Sözleşme uyarınca yüklenici, arsa üzerinde mimari projeye uygun bir yapı inşa etmeyi, gerekli idari izinleri almayı ve sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlenmiştir. Buna karşılık arsa sahipleri de sözleşmede belirlenen arsa paylarının yükleniciye devrini kabul etmiştir.

Teslim süresi, yapı ruhsatının alınmasından itibaren otuz altı ay olarak belirlenmiştir. Ancak arsa sahiplerinin iddialarına göre, sözleşmenin kurulmasından sonra yüklenici uzun süre boyunca yapı ruhsatını almamış, fiilen inşaata başlamamış ve sözleşmeden doğan asli edimlerini yerine getirmemiştir. Bu nedenle arsa sahipleri, yüklenicinin temerrüde düştüğünü ileri sürerek sözleşmenin feshi ile yüklenici adına kayıtlı arsa paylarının iptali ve kendi adlarına tescili istemiyle dava açmıştır. Ayni talebin kabul edilmemesi ihtimaline karşı ise taşınmazın güncel rayiç bedelinin tahsilini talep etmişlerdir.

8.2. Hukuki Sorun

Örnek olay bakımından çözülmesi gereken temel hukuki sorunlar şunlardır:

• Yüklenicinin yapı ruhsatını almaması ve inşaata başlamaması, TBK anlamında temerrüt oluşturur mu?

• Bu davranışlar sözleşmenin geriye etkili olarak sona erdirilmesini haklı kılar mı?

• Yüklenici lehine yapılan tapu devrinin hukuki sebebi ortadan kalkmış sayılır mı?

• Arsa sahiplerinin tapu iptali ve tescil talebi hukuken korunabilir mi?

• Aynen ifanın mümkün olmadığı durumlarda bedel talebi hangi esaslara göre değerlendirilmelidir?

Bu soruların yanıtı, hem sözleşme hukukuna hem de taşınmaz mülkiyetine ilişkin kuralların birlikte değerlendirilmesini gerektirir.

8.3. Hukuki Değerlendirme

Örnek olayda yüklenicinin uzun süre boyunca yapı ruhsatını almamış olması ve inşaata fiilen başlamaması iddiası, TBK'nın eser sözleşmesine ilişkin hükümleri kapsamında ciddi bir sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilebilir. Özellikle TBK m. 473 uyarınca, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi hâlinde iş sahibinin teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönme hakkı doğabilir.

Bunun yanında, yüklenicinin sözleşmenin ekonomik amacını gerçekleştirecek herhangi bir faaliyet ortaya koymaması, karşılıklı edimler arasındaki dengeyi bozmakta ve arsa sahibinin sözleşmeye bağlı kalmasını dürüstlük kuralı bakımından beklenemez hâle getirmektedir.

Bu durumda, sözleşmenin geriye etkili olarak tasfiye edilmesi ve yükleniciye devredilen arsa paylarının hukuki sebebinin ortadan kalktığının kabulü gündeme gelebilir.

8.4. Yargıtay İçtihatları Açısından Değerlendirme

Örnek olay, dilekçenizde de dayanak gösterilen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile uyumlu bir hukuki çerçeve sunmaktadır. Anılan kararda, yüklenicinin kendi edimini gereği gibi yerine getirmeden arsa payı üzerinde ayni hak talebinde bulunamayacağı vurgulanmıştır.

Benzer şekilde Yargıtay 23. Hukuk Dairesi kararında, yüklenicinin sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmemesi hâlinde sözleşmenin geriye etkili olarak tasfiye edilebileceği ve tapu devrinin hukuki sebebinin ortadan kalkacağı kabul edilmiştir.

Bu içtihatlar, örnek olayda ileri sürülen tapu iptali ve tescil talebinin hukuki dayanağını güçlendirmektedir.

8.5. Sonuç

İncelenen örnek olay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin yalnızca teslim süresini geçirmesinin değil, inşaata hiç başlamaması, gerekli idari işlemleri yerine getirmemesi ve sözleşmenin amacını gerçekleştirmeye yönelik irade ortaya koymamasının da ağır sözleşmeye aykırılık oluşturabileceğini göstermektedir.

Bu tür durumlarda, yüklenicinin temerrüdünün gerçekleştiği, sözleşmenin geriye etkili olarak sona erdirilebileceği ve buna bağlı olarak yüklenici lehine yapılan tapu devrinin hukuki sebebinin ortadan kalkabileceği kabul edilebilir. Aynen iadenin mümkün olmadığı hâllerde ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin tazmini, arsa sahibinin mülkiyet hakkının etkin biçimde korunmasını sağlayan tamamlayıcı bir hukuki çözüm olarak değerlendirilebilir.

IX. Yazarın Hukuki Değerlendirmesi ve Eleştirisi

9.1. Genel Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk uygulamasında en fazla uyuşmazlığa konu olan sözleşme türlerinden biridir. Bunun temel nedeni, sözleşmenin hem eser sözleşmesine hem de taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümleri aynı anda bünyesinde barındırmasıdır. Kanunda bu sözleşme tipine özgü ayrıntılı bir düzenlemenin bulunmaması, çözümün büyük ölçüde öğreti ve içtihatlarla şekillenmesine yol açmıştır.

İncelenen örnek olay da bu durumun tipik bir yansımasıdır. Yüklenicinin sözleşmeden doğan asli edimlerini uzun süre yerine getirmemesi, yapı ruhsatını almaması ve inşaata başlamaması karşısında, arsa sahibinin sözleşmeye bağlı kalmasının beklenmesi hukuken ve hakkaniyet bakımından güçtür.

Kanaatimizce, böyle bir durumda uyuşmazlığın yalnızca borcun geç ifası çerçevesinde değerlendirilmesi yeterli değildir. Çünkü burada sorun, teslim süresinin aşılmasından öte, sözleşmenin ekonomik amacının fiilen ortadan kalkmış olmasıdır.

9.2. Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi

Yargıtay'ın son yıllardaki içtihatları incelendiğinde, yüklenicinin sözleşmeye uygun ifayı gerçekleştirmeden ayni hak talebinde bulunamayacağı yönünde istikrarlı bir yaklaşım benimsendiği görülmektedir. Özellikle Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile bu yaklaşım daha da belirginleşmiştir.

Bununla birlikte, uygulamada bazı mahkemelerin, yüklenicinin sözleşmeye aykırılığı açık olmasına rağmen yalnızca teslim süresinin dolup dolmadığına odaklandığı ve yüklenicinin sözleşmeyi fiilen ifa etme iradesini kaybedip kaybetmediğini yeterince değerlendirmediği görülmektedir. Oysa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından belirleyici olan yalnızca takvimsel süre değildir; yüklenicinin sözleşmenin amacını gerçekleştirecek faaliyetleri makul süre içinde yerine getirip getirmediğidir.

9.3. Dürüstlük Kuralı Açısından Değerlendirme

Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı, borç ilişkilerinin yorumlanmasında temel ilkelerden biridir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de bu ilkenin göz ardı edilmesi mümkün değildir.

Yüklenicinin uzun yıllar boyunca ruhsat almaması, inşaata başlamaması veya sözleşmenin ifasına yönelik ciddi bir girişimde bulunmaması hâlinde, arsa sahibinin sözleşmeye bağlı kalmaya zorlanması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Böyle bir yorum, mülkiyet hakkının gereksiz ve ölçüsüz biçimde sınırlandırılması sonucunu doğurabilir.

9.4. Mülkiyet Hakkının Korunması Bakımından

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çoğu zaman arsa sahibinin en önemli malvarlığı unsurunu konu almaktadır. Bu nedenle yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışları yalnızca borç ilişkisini değil, aynı zamanda mülkiyet hakkını da doğrudan etkilemektedir.

Mülkiyet hakkı, hem Anayasa'nın 35. maddesi hem de uluslararası insan hakları belgeleriyle korunan temel bir haktır. Yüklenicinin edimini yerine getirmemesine rağmen taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini fiilen sürdürmesi, mülkiyet hakkının özüne dokunan sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil taleplerinin değerlendirilmesinde, yalnızca borçlar hukuku kuralları değil, mülkiyet hakkının etkin korunmasına ilişkin anayasal ilkeler de dikkate alınmalıdır.

9.5. Makalenin Konusunu Oluşturan Örnek Olayın Değerlendirilmesi

Bu çalışmada incelenen örnek olayda, yüklenicinin uzun süre boyunca yapı ruhsatını almaması ve inşaata başlamaması iddiası, sözleşmenin ekonomik amacını gerçekleştirme iradesinin bulunmadığı yönünde güçlü bir gösterge olarak değerlendirilebilir. Böyle bir durumda, TBK' nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri ile genel temerrüt hükümlerinin birlikte uygulanması ve geriye etkili tasfiyenin gündeme gelmesi mümkündür.

Ayrıca, yüklenici lehine yapılan tapu devrinin hukuki sebebi, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmesine bağlı olduğundan; edimin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi hâlinde bu sebebin ortadan kalkacağı kabul edilmelidir. Bu yaklaşım, hem Yargıtay içtihatlarıyla hem de dürüstlük kuralı ve mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin temel ilkelerle uyumludur.

9.6. Sonuç ve Öneriler

Kanaatimizce, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıkların çözümünde yalnızca şekli süreler değil, yüklenicinin sözleşmeyi ifa iradesi, objektif davranışları ve sözleşmenin ekonomik amacının gerçekleşip gerçekleşmediği esas alınmalıdır.

Bu kapsamda;

• Yüklenicinin uzun süre ruhsat almaması veya inşaata başlamaması, ağır sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilmelidir.

• Tapu devrinin hukuki sebebi, yüklenicinin edimini gereği gibi yerine getirmesi şartına bağlı görülmelidir.

• Geriye etkili tasfiye, dürüstlük kuralı ve mülkiyet hakkının korunması bakımından etkili bir hukuki araç olarak uygulanmalıdır.

• Arsa sahibinin aynen iade talebinin mümkün olmadığı durumlarda, taşınmazın güncel rayiç değeri üzerinden tazminat isteme hakkı etkin biçimde korunmalıdır.

Bu değerlendirmeler ışığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda hem sözleşme adaletinin sağlanması hem de mülkiyet hakkının etkin korunması bakımından Yargıtay'ın son yıllarda geliştirdiği yaklaşımın isabetli olduğu; ancak özellikle ilk derece mahkemelerinin, somut olayın ekonomik ve fiilî koşullarını daha ayrıntılı incelemesi gerektiği kanaatindeyiz.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdünün Hukuki Sonuçları ve Tapu İptal Davalarına Etkisi

4.1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar arasındaki menfaat dengesi, yüklenicinin üstlendiği inşaat yapma borcunu gereği gibi ve zamanında yerine getirmesine bağlıdır. Arsa sahibi, çoğu zaman en önemli malvarlığı olan taşınmazını yüklenicinin ekonomik ve teknik yeterliliğine güvenerek sözleşmeye konu etmektedir. Bu nedenle yüklenicinin edimini yerine getirmemesi, yalnızca bir borç ihlali değil; aynı zamanda arsa sahibinin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ağır bir sözleşmeye aykırılık oluşturur.

Uygulamada görülen uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, gerekli ruhsatları almaması veya sözleşmede öngörülen süre içinde eseri tamamlamamasından kaynaklanmaktadır. Bu gibi hâllerde, yüklenicinin temerrüdünün hukuki sonuçlarının doğru tespit edilmesi ve arsa sahibinin sahip olduğu seçimlik hakların kapsamının belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

4.2. Temerrüt Kavramı ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Uygulanması

Temerrüt, borçlunun muaccel hâle gelen borcunu haklı bir neden olmaksızın süresinde yerine getirmemesi durumudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise temerrüt, çoğu zaman tek bir gecikme fiilinden değil; yüklenicinin sözleşmenin ifasına yönelik gerekli hazırlıkları yapmaması, inşaata başlamaması veya işi ilerletmemesi şeklindeki sürekli davranışlarından oluşur.

Bu nedenle, yüklenicinin temerrüdü değerlendirilirken yalnızca teslim tarihine bakılması yeterli değildir. Mahkemenin;

• ruhsat başvurusunun yapılıp yapılmadığını,

• belediye işlemlerinin hangi aşamada olduğunu,

• inşaatın fiilen başlayıp başlamadığını,

• taraflar arasındaki yazışmaları,

• ihtarnameleri,

• yüklenicinin mali ve teknik hazırlığını,

bir bütün hâlinde incelemesi gerekir.

4.3. TBK m. 117 ve Devamı Kapsamında Temerrüt

Borçlunun temerrüdü bakımından TBK'nın genel hükümleri uygulanır. Bunun yanında, eser sözleşmesine ilişkin özel hükümler de dikkate alınmalıdır.

Temerrüdün gerçekleşmesiyle birlikte alacaklı;

• aynen ifayı isteme,

• gecikme tazminatı talep etme,

• sözleşmeden dönme veya fesih haklarını kullanabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise, yüklenicinin uzun süre hiçbir faaliyette bulunmaması durumunda aynen ifa talebinin pratikte anlamını yitirdiği görülmektedir. Böyle durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesi ve tapu iptali istemi daha uygun bir hukuki çözüm olarak ortaya çıkmaktadır.

4.4. TBK m. 473'ün Uygulama Alanı

TBK m. 473, eser sözleşmelerinde iş sahibine özel bir koruma sağlar. Hükme göre, yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirirse, iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Kanaatimizce bu hüküm, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de büyük önem taşımaktadır. Zira yüklenicinin uzun süre ruhsat almaması veya inşaata başlamaması hâlinde, arsa sahibinden teslim süresinin dolmasını beklemesini istemek dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacaktır.

Bu nedenle TBK m. 473'ün amacı, iş sahibini ekonomik bakımdan sonuçsuz kalacak bir sözleşmeye katlanmak zorunda bırakmamaktır.

4.5. Somut Olay Üzerinden Değerlendirme

Bu çalışmaya esas alınan örnek olayda, taraflar arasında noterlikçe düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciye önemli edimler yüklenmiştir. Buna rağmen, dava dilekçesinde ileri sürülen vakıalara göre yüklenici;

• yapı ruhsatını almamış,

• inşaat faaliyetini başlatmamış,

• sözleşmenin ifasına yönelik somut bir ilerleme kaydetmemiş,

• arsa sahiplerinin mülkiyet hakkını uzun süre belirsizlik içinde bırakmıştır.

Bu durumda, yüklenicinin davranışlarının yalnızca gecikme olarak değerlendirilmesi yeterli değildir. Eğer bu olgular yargılama sırasında ispatlanırsa, sözleşmenin ekonomik amacının gerçekleşmediği ve yüklenicinin ağır temerrüdünün oluştuğu sonucuna ulaşılabilir.

4.6. Doktrine İlişkin Değerlendirme

Öğretide arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliği ve fesih sonuçları konusunda farklı görüşler bulunmakla birlikte, baskın görüş yüklenicinin edimini yerine getirmemesinin tapu devrinin hukuki sebebini ortadan kaldırabileceği yönündedir.

Özellikle eser sözleşmesinin karşılıklı borç yükleyen yapısı dikkate alındığında, arsa sahibinin tapu devri borcu ile yüklenicinin inşaat yapma borcu arasında sıkı bir karşılıklılık ilişkisi bulunduğu kabul edilmektedir. Bu karşılıklılık bozulduğunda, ayni hakka ilişkin tasarrufların da yeniden değerlendirilmesi gerekir.

4.7. Yazarın Görüşü

Kanaatimizce, uygulamada en önemli hata, yüklenicinin temerrüdünün yalnızca teslim tarihinin aşılması üzerinden değerlendirilmesidir. Oysa inşaat sözleşmeleri dinamik borç ilişkileridir. Yüklenicinin ruhsat almaması, finansman sağlamaması, şantiye kurmaması veya uzun süre hiçbir faaliyet göstermemesi, teslim tarihinden çok önce sözleşmenin fiilen ifa edilmeyeceğini ortaya koyabilir.

Bu nedenle mahkemelerin, yalnızca takvimsel süreyi değil; yüklenicinin objektif davranışlarını, ekonomik hazırlığını ve sözleşmeyi yerine getirme iradesini de değerlendirmesi gerektiği düşüncesindeyiz.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Yargıtay İçtihatları Işığında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapu İptali ve Tescil Davaları

5.1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukukunda kanunla ayrıntılı şekilde düzenlenmediğinden, uygulamanın şekillenmesinde Yargıtay kararları belirleyici rol oynamaktadır. Özellikle sözleşmenin feshi, yüklenicinin temerrüdü, geriye etkili tasfiye ve tapu iptal–tescil davaları bakımından geliştirilen ilkeler, günümüzde yerleşik içtihat niteliği kazanmıştır.

Bu bölümde, Yargıtay kararları yalnızca sonuçları itibarıyla değil; hukuki gerekçeleri, dayandıkları ilkeler ve örnek olaya uygulanabilirlikleri bakımından da incelenecektir.

Doktrindeki Görüşlerin Karşılaştırılması

Öğretide de bu konuda farklı yaklaşımlar bulunmaktadır. Örneğin:

• Fikret Eren, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin korunmasının esas olduğunu ve borcunu ifa etmeyen tarafın karşı edimi talep edemeyeceğini vurgular.

• Haluk Nami Nomer, tapu devrinin hukuki sebebinin sözleşmenin gereği gibi ifasına bağlı olduğunu belirtir.

• Hüseyin Hatemi ise dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılmasının yasaklanması çerçevesinde, sözleşmenin amacını gerçekleştirmeyen yüklenicinin ayni hak iddiasının korunamayacağını savunur.

Bu görüşler, Yargıtay'ın son dönem yaklaşımıyla büyük ölçüde uyumludur.

ALTINCI BÖLÜM

Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Uygulanması

6.1. Genel Açıklama

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nda müstakil bir sözleşme tipi olarak düzenlenmemiştir. Bununla birlikte, eser sözleşmesine ilişkin hükümler başta olmak üzere, borçların ifası, temerrüt, sözleşmeden dönme, dürüstlük kuralı ve karşılıklı borç yükleyen sözleşmelere ilişkin genel hükümler bu sözleşmelere uygulanmaktadır.

Bu nedenle uyuşmazlıkların çözümünde yalnızca eser sözleşmesine ilişkin maddelerin değil, TBK'nın genel hükümlerinin de sistematik biçimde değerlendirilmesi gerekir.

6.2. TBK m. 470 – Eser Sözleşmesinin Tanımı

TBK m. 470'e göre eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu "bedel", para değil; taşınmazın belirli paylarının devridir. Bu nedenle arsa payı devri, yüklenicinin inşa edeceği eserin karşı edimidir.

Kanaatimizce bu husus büyük önem taşımaktadır. Çünkü tapu devrinin hukuki sebebi, salt sözleşmenin imzalanması değil; yüklenicinin üstlendiği eseri meydana getirmesidir. Dolayısıyla eser meydana getirilmediğinde tapu devrinin hukuki dayanağı da tartışmalı hâle gelir.

6.3. TBK m. 471 – Özen ve Sadakat Borcu

TBK m. 471 uyarınca yüklenici, işi sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Bu yükümlülük yalnızca teknik inşaat faaliyetlerini değil;

• ruhsat işlemlerini takip etmeyi,

• idari izinleri zamanında almayı,

• belediye işlemlerini yürütmeyi,

• işi gereksiz şekilde geciktirmemeyi,

• arsa sahibinin menfaatlerini gözetmeyi

de kapsar.

Dolayısıyla yüklenicinin uzun süre hiçbir işlem yapmaması, yalnızca temerrüt değil; aynı zamanda özen ve sadakat borcunun ihlali olarak da değerlendirilebilir.

6.4. TBK m. 473 – İşe Başlamama ve Gecikme

TBK m. 473, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından en önemli hükümlerden biridir.

Hüküm uyarınca;

yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirirse, iş sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.

Bu düzenleme, arsa sahibini belirsizlik içinde bırakmamayı amaçlamaktadır.

Doktrindeki Görüş

Öğretide baskın görüşe göre, TBK m. 473 yalnızca fiziksel inşaatın başlamaması hâlinde değil; ruhsat işlemlerinin sürüncemede bırakılması ve sözleşmenin ifasına yönelik ciddi hazırlıkların yapılmaması durumunda da uygulanabilir.

Kanaatimizce bu yorum, sözleşmenin ekonomik amacıyla uyumludur.

6.5. TBK m. 475 – Ayıplı İfa ve Seçimlik Haklar

Yüklenici eseri gereği gibi meydana getirmediğinde, iş sahibinin çeşitli seçimlik hakları bulunmaktadır.

Bunlar;

• eserin ücretsiz onarımı,

• bedelde indirim,

• zararların tazmini

şeklinde sıralanabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise ağır ayıplar veya hiç ifa edilmeme durumunda, sözleşmeden dönme ve buna bağlı tapu iptal–tescil talepleri ön plana çıkmaktadır.

6.6. TBK m. 117 ve Devamı – Borçlunun Temerrüdü

Temerrüt hükümleri, yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi durumunda uygulanır.

Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde temerrüdün değerlendirilmesi, klasik para borçlarından farklıdır.

Mahkemenin yalnızca teslim tarihine değil;

• ruhsat sürecine,

• şantiye faaliyetlerine,

• inşaatın ilerleme oranına,

• tarafların davranışlarına,

• sözleşmenin ekonomik amacına

birlikte bakması gerekir.

6.7. Somut Olaya Uygulanması

Bu çalışmada örnek olay olarak incelenen uyuşmazlıkta, dava dilekçesinde yüklenicinin sözleşmeden doğan asli yükümlülüklerini uzun süre yerine getirmediği, yapı ruhsatını almadığı ve inşaata başlamadığı ileri sürülmektedir.

Bu iddiaların yargılama sırasında belediye kayıtları, bilirkişi incelemesi, noter ihtarnameleri ve diğer delillerle doğrulanması hâlinde; TBK m. 470, 471, 473 ve genel temerrüt hükümleri birlikte değerlendirilerek yüklenicinin ağır sözleşme ihlali içinde olduğu sonucuna varılabilir. Böyle bir durumda sözleşmenin sona erdirilmesi ve buna bağlı olarak tapu iptali ile tescil talebinin hukuki zemini güçlenmektedir.

Yazarın Görüşü

Kanaatimizce, uygulamada en sık rastlanan hatalardan biri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yalnızca eser sözleşmesi hükümleri çerçevesinde ele alınmasıdır. Oysa bu sözleşmeler; borçlar hukuku, eşya hukuku, tapu hukuku ve imar hukukunun kesişim noktasında yer alan karma sözleşmelerdir.

Bu nedenle, bir mahkeme kararının sağlıklı olabilmesi için yalnızca TBK hükümleriyle yetinilmemeli; TMK'nın mülkiyet hakkını koruyan hükümleri, dürüstlük kuralı ve yerleşik Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle yüklenicinin uzun süre hiçbir ilerleme sağlamadığı durumlarda, sözleşmenin ekonomik amacının ortadan kalkıp kalkmadığı somut deliller ışığında titizlikle incelenmelidir.

YEDİNCİ BÖLÜM

Doktrindeki Görüşler Işığında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapu İptal Davaları

7.1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukukunda kanunda müstakil bir sözleşme tipi olarak düzenlenmemiştir. Bu nedenle sözleşmenin hukuki niteliği, tarafların hak ve yükümlülükleri ile sözleşmenin sona ermesinin sonuçları büyük ölçüde doktrin ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.

Öğretide genel kabul gören yaklaşım, bu sözleşmenin hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını bünyesinde barındıran, kendine özgü (sui generis) ve karma nitelikli bir sözleşme olduğu yönündedir. Ancak özellikle sözleşmenin feshi, geriye etkili tasfiye ve tapu iptali-tescil konularında farklı değerlendirmeler bulunmaktadır.

7.2. Fikret Eren'in Görüşü

Borçlar hukuku öğretisinin önde gelen isimlerinden Fikret Eren, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde edimler arasındaki denge (synallagma) ilkesini merkeze alır.

Bu yaklaşıma göre:

• Bir taraf kendi edimini gereği gibi yerine getirmedikçe karşı tarafın edimini talep edemez.

• Karşı edim isteme hakkı, kendi borcunun ifasına bağlıdır.

• Temerrüde düşen tarafın sözleşmeden doğan hakları sınırsız şekilde korunamaz.

Bu yaklaşım, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de önem taşır. Yüklenicinin inşaat yapma borcu, arsa sahibinin tapu devri borcunun hukuki karşılığıdır. Dolayısıyla yüklenici edimini ifa etmemişse tapu devrini talep etmesinin hukuki dayanağı zayıflar.

Makalemiz Açısından Değerlendirme

Örnek olayda ileri sürülen vakıalar (ruhsat alınmaması, inşaata başlanmaması ve edimin yerine getirilmemesi) ispatlandığı takdirde, Eren'in karşılıklı edimler arasındaki denge anlayışı, tapu iptali talebini destekleyen önemli teorik dayanaklardan biri olacaktır.

7.3. Haluk Nami Nomer'in Görüşü

Haluk Nami Nomer, taşınmaz mülkiyetinin devrinde hukuki sebep (causa) unsurunun önemini vurgular.

Bu yaklaşıma göre:

• Tapu devri tek başına bağımsız bir işlem değildir.

• Ayni tasarruf işleminin arkasındaki borçlandırıcı işlem geçerli olmalı ve hukuki sebebi devam etmelidir.

• Hukuki sebebin ortadan kalkması hâlinde, tasarruf işleminin sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Makalemiz Açısından Değerlendirme

Yüklenicinin sözleşmeden doğan asli yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak sona erdiğinin kabul edilmesi hâlinde, yüklenici lehine yapılan tapu devrinin hukuki sebebinin ortadan kalktığı ileri sürülebilir. Bu yaklaşım, tapu iptali ve tescil isteminin eşya hukuku bakımından teorik temelini güçlendirmektedir.

7.4. Hüseyin Hatemi'nin Görüşü

Hüseyin Hatemi'nin eserlerinde, dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılmasının yasaklanması ilkeleri özel önem taşır.

Bu çerçevede;

• Taraflardan biri sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği hâlde sözleşmeden doğan haklarını ileri sürüyorsa,

• Bu talebin dürüstlük kuralına uygun olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Makalemiz Açısından Değerlendirme

Eğer yüklenici uzun süre sözleşmeyi ifaya yönelik hiçbir ciddi girişimde bulunmamış ve buna rağmen tapu üzerindeki hakkını korumaya çalışıyorsa, bu durumun TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralı bakımından ayrıca incelenmesi gerektiği savunulabilir.

7.5. M. Kemal Oğuzman ve Turgut Akıntürk

Oğuzman ve Akıntürk'ün eşya hukuku yaklaşımında, mülkiyet hakkının korunması ile borç ilişkilerinin dengeli biçimde yürütülmesi arasında hassas bir denge kurulması gerektiği ifade edilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu denge;

• arsa sahibinin mülkiyet hakkının korunması,

• yüklenicinin hak ettiği ölçüde ayni hak kazanması

ilkeleri üzerinden kurulmaktadır.

Bu yaklaşım, yüklenicinin ifa düzeyinin ve kusurunun her somut olayda ayrı değerlendirilmesini gerektirir.

7.6. Öğreti Görüşlerinin Karşılaştırılması

İncelenen görüşler birlikte değerlendirildiğinde şu ortak sonuçlara ulaşılmaktadır:

1.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi karma niteliklidir.

2.Tapu devri, yüklenicinin edimini gereği gibi yerine getirmesine bağlıdır.

3.Temerrüt yalnızca teslim tarihinin aşılmasıyla sınırlı değildir; yüklenicinin sözleşmeyi ifa iradesini gösteren davranışları da önemlidir.

4.Dürüstlük kuralı ve mülkiyet hakkının korunması, uyuşmazlığın çözümünde belirleyici ilkeler arasındadır.

Bununla birlikte, doktrinde her somut olayın kendi özellikleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği ve otomatik sonuçlardan kaçınılması gerektiği de vurgulanmaktadır.

7.7. Yazarın Değerlendirmesi

Kanaatimizce, doktrindeki farklı yaklaşımlar arasında ortak nokta, yüklenicinin ediminin tapu devrinin hukuki temelini oluşturduğu yönündedir. Ancak uygulamada bu ilkenin somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir.

Bu çalışmada örnek olay olarak incelenen uyuşmazlıkta, yüklenicinin uzun süre ruhsat almaması ve inşaata başlamaması yönündeki iddiaların ispatlanması hâlinde; TBK'nın eser sözleşmesine ilişkin hükümleri, TMK'nın dürüstlük kuralı ve mülkiyet hakkını koruyan düzenlemeleri ile Yargıtay'ın yerleşik içtihatları birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin geriye etkili tasfiyesi ve buna bağlı taleplerin ciddi bir hukuki tartışma zemini oluşturduğu söylenebilir.

SEKİZİNCİ BÖLÜM

Karşılaştırmalı Hukuk Açısından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Yüklenicinin Temerrüdü

8.1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukukunda uygulama ve içtihatlarla gelişmiş, karma nitelikli bir sözleşme tipi olarak kabul edilmektedir. Bu sözleşmenin temelinde eser sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetine ilişkin işlemler birlikte yer alır. Türk hukukundaki bu yapı, köklerini büyük ölçüde İsviçre ve Alman hukukundan almakla birlikte, uygulamadaki ihtiyaçlar doğrultusunda kendine özgü özellikler kazanmıştır.

Karşılaştırmalı hukuk incelemesi, yalnızca yabancı hukuk sistemlerinin tanıtılması amacıyla değil; Türk hukukundaki çözümlerin dayanaklarını ve gelişim alanlarını değerlendirmek bakımından da önem taşımaktadır.

8.2. İsviçre Hukukunda Eser Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temerrüdü

Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri, büyük ölçüde İsviçre Borçlar Kanunu'ndan etkilenmiştir. İsviçre hukukunda eser sözleşmesinde yüklenicinin temel borcu, kararlaştırılan eseri sözleşmeye uygun şekilde meydana getirip teslim etmektir.

Yüklenici işe başlamaz veya işi makul sürede ilerletmezse, iş sahibinin sözleşmeye bağlı kalması beklenmez. Bu yaklaşım, dürüstlük ilkesi ve sözleşmenin ekonomik amacının korunması esasına dayanır.

Öğretide, yüklenicinin davranışları objektif olarak değerlendirildiğinde eserin zamanında tamamlanmasının artık mümkün görünmediği durumlarda, iş sahibinin teslim tarihini beklemeksizin sözleşmeden dönebileceği kabul edilmektedir.

Türk Hukukuyla Karşılaştırma

TBK m. 473'ün düzenleniş amacı ile İsviçre hukukundaki yaklaşım büyük ölçüde örtüşmektedir. Her iki sistemde de iş sahibinin, başarısız olacağı önceden anlaşılmış bir sözleşmeye katlanmaya zorlanmaması hedeflenmektedir.

8.3. Alman Hukukunda Yüklenicinin İfa Yükümlülüğü

Alman hukukunda eser sözleşmesine ilişkin hükümler, yüklenicinin sözleşmeye uygun bir eser meydana getirme borcunu esas alır. Yüklenicinin temerrüdü veya sözleşmeye aykırı davranışı hâlinde iş sahibinin fesih, tazminat ve diğer seçimlik hakları ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.

Alman uygulamasında da dürüstlük ilkesi önemli bir rol oynar. Özellikle yüklenicinin ifa iradesini fiilen ortadan kaldırdığı veya sözleşmenin amacını gerçekleştiremeyeceğinin açıkça anlaşıldığı durumlarda, iş sahibinin sözleşmeye devam etmeye zorlanması kabul edilmez.

Türk Hukukuyla Karşılaştırma

Türk hukukunda da aynı ilke benimsenmekle birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle uyuşmazlıklar daha karmaşık bir yapı göstermektedir. Bu nedenle eşya hukuku ilkeleri ile borçlar hukuku ilkelerinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

8.4. Mülkiyet Hakkının Korunması Bakımından Değerlendirme

Karşılaştırmalı hukukta ortak kabul gören ilke, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği hâllerde iş sahibinin mülkiyet hakkının etkin biçimde korunması gerektiğidir.

Türk hukukunda da bu ilke;

• Anayasa'nın 35. maddesi (mülkiyet hakkı),

• TMK m. 2 (dürüstlük kuralı),

• TMK m. 683 (malikin yetkileri)

çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Özellikle arsa sahibinin taşınmazı üzerinde uzun yıllar tasarrufta bulunamaması ve yüklenicinin buna rağmen sözleşmeden kaynaklanan haklarını ileri sürmesi hâlinde, mülkiyet hakkının korunması ile sözleşme serbestisi arasında adil bir denge kurulması gerekir.

8.5. Örnek Olayın Karşılaştırmalı Hukuk Açısından İncelenmesi

Bu çalışmada örnek olay olarak incelenen uyuşmazlıkta, yüklenicinin yapı ruhsatını almaması ve inşaata başlamaması yönündeki iddialar esas alındığında, İsviçre ve Alman hukukunda benimsenen ilkeler de dikkate alındığında şu değerlendirmeler yapılabilir:

1.Yüklenicinin uzun süre hareketsiz kalması, sözleşmenin amacının gerçekleşmeyeceğine işaret edebilir.

2.İş sahibinin teslim süresini pasif biçimde beklemeye zorlanması dürüstlük ilkesiyle bağdaşmayabilir.

3.Karşılıklı edimler arasındaki dengenin bozulması, sözleşmenin sona erdirilmesini haklı kılabilir.

4.Tapu devrinin hukuki dayanağı, yüklenicinin edimini gereği gibi yerine getirmesine bağlı olduğundan, bu dayanağın ortadan kalktığı iddiası somut olayın delilleri ışığında değerlendirilebilir.

Bu sonuçlar, Türk hukukundaki yerleşik Yargıtay yaklaşımıyla da genel olarak uyumludur.

8.6. Yazarın Değerlendirmesi

Kanaatimizce, Türk hukukunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin yaklaşımı, karşılaştırmalı hukuk bakımından genel eğilimlerle uyumludur. Bununla birlikte, uygulamada özellikle ilk derece mahkemelerinin yalnızca teslim süresine odaklanmak yerine, yüklenicinin fiilî davranışlarını, ruhsat sürecini, inşaata başlama iradesini ve sözleşmenin ekonomik amacını bütüncül şekilde değerlendirmesi isabetli olacaktır.

Bu çerçevede, örnek olayda ileri sürülen vakıaların delillerle doğrulanması hâlinde, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışlarının sadece borçlar hukuku açısından değil; mülkiyet hakkının korunması bakımından da önemli sonuçlar doğurabileceği değerlendirilmektedir.

DOKUZUNCU BÖLÜM

Örnek Olay Üzerinden Bilimsel İnceleme: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Analizi

9.1. Giriş

Bu bölümde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve yüklenicinin sözleşmeden doğan asli edimlerini yerine getirmediği iddiasına dayanan bir uyuşmazlık, akademik yöntemle incelenmektedir. Amaç, somut olaydaki vakıaların Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları ışığında değerlendirilmesi; aynı zamanda benzer uyuşmazlıklarda uygulanabilecek genel ilkelerin ortaya konulmasıdır.

İnceleme, dava dosyasında ileri sürülen iddiaların doğru olduğu varsayımına değil; bu iddiaların yargılama sırasında delillerle ispatlanması hâlinde doğabilecek hukuki sonuçlara odaklanmaktadır.

9.2. Olayın Hukuki Çerçevesi

İncelenen olayda taraflar arasında noterlikçe düzenleme şeklinde bir taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmeye göre yüklenici;

• gerekli ruhsat işlemlerini yürütmeyi,

• inşaatı projeye uygun şekilde tamamlamayı,

• sözleşmede belirlenen süre içinde bağımsız bölümleri teslim etmeyi,

üstlenmiştir

Arsa sahipleri ise sözleşmede kararlaştırılan şartların gerçekleşmesi karşılığında arsa paylarının devrini kabul etmiştir.

Dava dilekçesinde, yüklenicinin uzun süre yapı ruhsatını almadığı, inşaata başlamadığı ve sözleşmeden doğan asli edimlerini yerine getirmediği ileri sürülmektedir.

9.3. Hukuki Sorunların Tespiti

Somut olay bakımından cevaplandırılması gereken temel hukuki sorular şunlardır:

1.Yapı ruhsatının uzun süre alınmaması, yüklenicinin temerrüdü olarak değerlendirilebilir mi?

2.İnşaata başlanmaması, TBK m. 473 kapsamında sözleşmenin sona erdirilmesini haklı kılar mı?

3.Tapu devrinin hukuki sebebi ortadan kalkmış sayılabilir mi?

4.Tapu iptali ve tescil talebi hangi şartlarda kabul edilebilir?

9.4. Delillerin Hukuki Değeri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, iddiaların ispatı büyük önem taşır. İncelenen olay bakımından aşağıdaki deliller belirleyici niteliktedir:

A. Noter Düzenleme Şeklindeki Sözleşme

Sözleşme, tarafların karşılıklı borçlarını ve ifa koşullarını belirleyen temel belgedir. Özellikle teslim süresi, ruhsat yükümlülüğü ve tapu devrine ilişkin hükümler uyuşmazlığın çözümünde esas alınacaktır.

B. Belediye Kayıtları

Yapı ruhsatı başvurusu yapılıp yapılmadığı, eksikliklerin giderilip giderilmediği ve idari sürecin hangi aşamada kaldığı belediye kayıtlarıyla tespit edilebilir. Bu kayıtlar, yüklenicinin sözleşmeyi ifa yönündeki iradesinin değerlendirilmesinde önemli delillerdir.

C. Bilirkişi İncelemesi

İnşaatın fiziksel seviyesi, ruhsat alınmamasının teknik nedenleri ve yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği konularında bilirkişi raporu belirleyici olabilir.

D. Taraf Yazışmaları ve İhtarnameler

Tarafların sözleşmenin ifasına ilişkin yazışmaları ve noter ihtarnameleri, temerrüt iddiasının değerlendirilmesinde önem taşır. Özellikle ihtarların içeriği ve zamanı, temerrüt tartışmasını etkileyebilir.

9.5. Muhtemel Davalı Savunmaları ve Hukuki Değerlendirme

Savunma 1: "Ruhsat alınamaması arsa sahibinden kaynaklandı."

Bu savunmanın kabul edilebilmesi için, ruhsat alınmasını engelleyen somut olguların ve bunların arsa sahibine yüklenebilir olduğunun ispatı gerekir. Aksi hâlde, ruhsat sürecindeki pasiflik yükleniciye atfedilebilir.

Savunma 2: "Teslim süresi henüz başlamadı."

Sözleşmede teslim süresinin ruhsata bağlanmış olması, ruhsatın alınması için gerekli işlemleri yürütme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Eğer ruhsatın alınmaması yüklenicinin kusurundan kaynaklanıyorsa, bu durumun hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Savunma 3: "Ek süre verilmeliydi."

TBK'nın genel hükümleri ve eser sözleşmesine ilişkin düzenlemeler çerçevesinde, her somut olayda ek süre gerekip gerekmediği ayrı değerlendirilir. Ancak yüklenicinin uzun süre boyunca sözleşmenin ifasına yönelik ciddi bir faaliyet göstermediği ispatlanırsa, ek sürenin amacına hizmet etmeyeceği ileri sürülebilir.

9.6. Yazarın Hukuki Değerlendirmesi

Kanaatimizce, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlığın çözümünde yalnızca sözleşmede öngörülen takvim esas alınmamalıdır. Mahkeme;

• yüklenicinin objektif davranışlarını,

• sözleşmeyi ifa iradesini gösteren somut işlemleri,

• ruhsat sürecindeki faaliyetlerini,

• inşaatın fiilî durumunu,

• tarafların dürüstlük kuralına uygun davranıp davranmadığını

bir bütün olarak değerlendirmelidir.

İncelenen örnek olay bakımından, dava dilekçesinde ileri sürülen vakıaların belediye kayıtları, noter belgeleri, bilirkişi raporları ve diğer delillerle doğrulanması hâlinde, yüklenicinin temerrüdü ve sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hukuki tartışmanın güçlü bir zemine oturabileceği değerlendirilmektedir. Bununla birlikte, nihai sonucun her zaman dosyadaki delillerin bütününe göre mahkeme tarafından belirleneceği unutulmamalıdır.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların karşılıklı güvenine dayanan karma nitelikte sözleşmelerdir. Yüklenicinin uzun yıllar boyunca ruhsat almaması, inşaata başlamaması ve sözleşmeden doğan asli edimini yerine getirmemesi, TBK hükümleri çerçevesinde sözleşmenin feshi sonucunu doğurur. Böyle bir durumda TMK hükümleri doğrultusunda tapu iptal ve tescil talebi gündeme gelir. Güncel Yargıtay içtihatları da, yüklenicinin kendi edimini yerine getirmeden tapu üzerinde hak iddia edemeyeceği yönünde istikrarlı bir uygulama geliştirmiştir.

KAYNAKÇA

A. Kitaplar

• Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 29. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2024.

• Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 12. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2024.

• Hatemi, Hüseyin / Serozan, Rona / Arpacı, Abdülkadir, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, Filiz Kitabevi, İstanbul.

• Kılıçoğlu, Ahmet M., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Turhan Kitabevi, Ankara, 2024.

• Kostakoğlu, Cengiz, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Beta Yayınları, İstanbul.

• Nomer, Haluk Nami, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Beta Yayınları, İstanbul.

• Oğuzman, M. Kemal / Öz, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt I-II, Vedat Kitapçılık, İstanbul.

• Öz, M. Turgut, Eser Sözleşmeleri, Vedat Kitapçılık, İstanbul.

• Yavuz, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınları, İstanbul.

• Zevkliler, Aydın / Gökyayla, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Kitabevi, Ankara.

B. Makaleler

• Akıntürk, Turgut, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği", Ankara Barosu Dergisi.

• Kılıçoğlu, Ahmet M., "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapu İptali ve Tescil Davaları", Türkiye Barolar Birliği Dergisi.

• Yıldırım, M. Kamil, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü", İstanbul Barosu Dergisi.

C. Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

• 1512 sayılı Noterlik Kanunu.

• 2644 sayılı Tapu Kanunu.

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

• 3194 sayılı İmar Kanunu.

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası.

D. Yargı Kararları

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 20.09.2023 Tarih, 2022/14-4 E., 2023/839 K.

• Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2012/3108 E., 2012/5431 K.

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, geriye etkili fesih ve tapu iptal–tescil davalarına ilişkin emsal kararları.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ile 23. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin yerleşik içtihatları.

Yazar:Av. Doğukan VURAL